Selon un rapport de la Banque mondiale sur l’urbanisation en Afrique paru en 2017, la population urbaine sur le continent s’élève actuellement à 472 millions d’habitants. Un nombre appelé à doubler au cours des vingt-cinq prochaines années, pour atteindre un milliard d’habitants en 2040.Et, dès 2025, les villes africaines abriteront 187 millions d’habitants supplémentaires.
Ces estimations bien qu’alarmantes sont compréhensibles. La croissance démographique à un rythme effréné de la populationsur le continent, conjuguée à une urbanisation soutenue, a créé d’énormes besoins dans le secteur des logements de haut ou moyen standing.
Ce constat est d’autant plus réel qu’onremarque l’absence d’une offre étudiée et professionnelle, ceci surtout dans les grandes villes. Au Togo par exemple, malgré l’effervescence sur le marché autant public que privé, les statistiques font état d’un déficit de 500.000 logements dont 100.000 rien que dans la capitale, Lomé.
Autre pays même constat, en Côte d’Ivoire, la croissance démographique et l’urbanisation galopante de ces dernières années ont accru la demande en logements. Il ressort
d’une étude du Bureau National d’Etudes Techniques et de Développement (BNETD)
réalisée en 2013 que le défcit cumulé en termes de logements dans le pays est de 400.000 unités, avec un accroissement de 10% chaque année. De cette projection, les professionnels du secteur évaluent aujourd’hui à 500.000 les besoins en logements, avec une demande potentielle de 40.000 logements par an sur l’ensemble du territoire national.
Dans le Maghreb, au Maroc précisément, le marché de l’immobilier s’accroit à un
rythme de plus de 20% annuellement.
Désormais, il représente plus de 10% du PIB du royaume. Cependant l’offre actuelle ne
répond pas à la demande, qui elle aussi augmente de façon exponentielle. Les chiffres font état d’un défcit de 900 000 logements et d’une demande annuelle de 120 000 nouveaux appartements.
Même rengaine pour le Sénégal qui, avec une offre en logements évaluée à environ 5000 par an, soit 1000 par les promoteurs immobiliers et 4000 par l’autopromotion, connait un déficit en logements dont 300 000 unités dont 150 000 au niveau de la capitale, Dakar , qui à elle seule, abrite 23,5% des quinze millions d’habitants du pays avec un taux d’urbanisation de 44% en 2017.
Mieux organiser le secteur
Pour faire face à ces déficits et résoudre le gap en logements, les pays africains annoncent presque similairement une multitude de plans allant de la mise en place de fonds à d’autres initiatives à travers lesquels devrait passer l’éradication de ce « mal-logement ». Il est donc nécessaire de rappeler qu’un marché bien structuré de logements sociaux comprend des promoteurs immobiliers qui, parmi les acteurs de la construction immobilière, occupent une place spécifique. Son statut particulier fait du promoteur immobilier un professionnel de
la construction aux attributions multiples.
Conscients de leurs rôles, les promoteurs immobiliers de la partie ouest du continent, à travers la Fédération des promoteurs immobiliers d’Afrique de l’Ouest (FPIAO) ont décidé en juillet 2017 à Abidjan (Côte d’Ivoire) de mettre en place un Fonds de garantie pour l’appui aux crédits acquéreurs visant à garantir leur insolvabilité auprès des banques. Il s’agit donc de garantir la solvabilité des particuliers se trouvant dans une situation économique délicate lors de l’octroi de leurs prêts immobiliers, avec comme objectif de donner aux différentes couches de la population la chance d’avoir leurs propres logements quel que soit le montant de leurs revenus.
Parmi tous ces acteurs, l’on compte et pas des moindres les sociétés de promotion immobilière qui accompagnent le dynamisme du marché. Ayant compris son importance,
le gouvernement ivoirien a annoncé en mai 2017, l’accord d’un abattement fscal de 50%
sur l’IS (impôt sur les sociétés) aux promoteurs immobiliers actifs dans le logement
social. Une nouvelle carotte fiscale aux opérateurs immobiliers pour développer le
logement social à tout prix sur le sol ivoirien et rendre le secteur attractif.
On note surtout l’hégémonie sur le marché subsaharien des promoteurs immobiliers
marocains qui y voient un nouveau pilier d’investissement et une source de croissance. Ces derniers bénéficients du concours des banques marocaines en matière de financement et des facilités accordées en matière d’accès au foncier.
A ce titre, le groupe Alliances a signé en 2014 plusieurs contrats pour la construction
de logements dans plusieurs pays africains: Sénégal (40.000 logements), Côte d’Ivoire
(14.000 logements), Congo Brazzaville (4.000 logements), etc. Pour sa part, le
groupe Addoha, le spécialiste du logement social au Maroc, a exporté son expertise
dès 2011 et s’est implanté dans de nombreux pays : Côte d’Ivoire, Sénégal, Guinée,
Gabon, Congo Brazzaville, Mali, Ghana, Burkina Faso, etc. Au Ghana, l’opérateur compte réaliser 10.000 logements économiques.
L’appui financier des banques et compagnies d’assurance
Un marché immobilier bien organisé sous-entend par ailleurs l’implication des banques qui accompagnent les initiatives à travers l’accord de crédits immobiliers afin d’accompagner les projets d’habitat. En Afrique, il est difficile pour un citoyen sans grands moyens d’accéder à un logement abordable ou posséder sa propre résidence.
Pour avoir un patrimoine immobilier à soi, il faut disposer d’un salaire décent pour un
logement à la hauteur de ses besoins et pour ce qui est d’une propriété, avoir accès à des
prêts immobiliers pour acquérir un habitat ou une location immobilière.
Les prêts immobiliers sont des prêts dont la périodicité peut être fixée de 7 à 30 ans.
Les durées de remboursement des prêts sont très longues, étant donné qu’il s’agit de
montants assez élevés. Les taux fixés sont variables selon la durée du crédit et l’établissement bancaire concerné. Il s’agit principalement de prêts classiques servant à financer l’acquisition des terrains, la construction ou l’achat d’un logement et de prêts acquéreurs, destinés à l’acquisition d’un logement dans un programme de promotion immobilière.
Pour répondre aux exigences du marché et faire face à la concurrence de plus en plus
organisée, les banques lâchent cependant du lest en rendant les conditions d’octroi
de crédits moins contraignantes. Ce qui conduit à une certaine concurrence de plus
en plus rude pour réduire davantage les taux d’intérêts. L’on peut noter qu’au Maroc
par exemple, après avoir connu une léthargie en 2016, le crédit bancaire a grimpé de 4,4% en janvier dernier. À l’origine, la hausse de 3,8% des prêts immobiliers avec une atténuation de la baisse des concours à la promotion immobilière à 0,9% après 3,7%. Ces statistiques de la banque centrale, Bank Al-Maghrib, montrent surtout une baisse des taux de crédits. Ce sont surtout les particuliers qui ont profité de ces taux compétitifs. Preuve en est l’accroissement de 5,2% des crédits à l’habitat, au moment où les prêts accordés aux promoteurs immobiliers ont légèrement reculé de 0,9% en janvier dernier.
En outre, il faut aussi des compagnies d’assurances qui jouent le jeu vu que la plupart des prêts immobiliers sont adossés à un contrat d’assurance vie. Dans ce cas précis
libellé en assurance prêt immobilier, elle n’est pas obligatoire, mais la banque peut l’exiger, en particulier en ce qui concerne les risques liés au décès et à l’invalidité. Avec ce
type d’assurance, l’assureur s’engage à rembourser le capital restant dû en cas de décès ou d’invalidité, et à prendre en charge les mensualités d’emprunt en cas d’incapacité.
En plus pour mieux garantir les fnancements consentis dans ce secteur, l’on note le rôle important joué par les sociétés de refnancement hypothécaire et de garantie,
dont l’objectif principal est le refnancement des prêts aux logements consentis par les
intermédiaires fnanciers agréés.
Pour permettre à tous ces acteurs évoluant sur le secteur et par là mieux l’organiser,
la première priorité consiste à régulariser les marchés fonciers, clarifier les droits de
propriété et instituer des politiques efficaces d’aménagement urbain afin de rassembler
les territoires. Or, dans la majorité des États d’Afrique subsaharienne par exemple, la
réforme ou l’amélioration de la gouvernance foncière bute sur les dysfonctionnements
structurels de l’administration foncière, en particulier sur la corruption généralisée au
sein des institutions responsables de l’attribution des droits fonciers (directions des Domaines, en particulier).
La prise en charge de ces questions passe donc par la mise en place d’un cadre
juridique assaini avec une identification des personnes. S’y ajoute l’existence et la
mise à jour continue d’une base de données cadastrale, domaniale et foncière ainsi que
la mise à jour des données cartographiques.
Des points qui font le plus souvent défaut à nos Etats africains du fait, surtout que sur le
continent 90% des zones rurales ne sont pas répertoriées.
